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国家住房银行呼之欲出 为稳定楼市决策层下大棋

2015/4/17 16:31:40   浏览()  
  前不久,一则住建部官员论述“设立国家住房银行条件已成熟”的文章透露了政府主管部门对楼市调控顶层设计的构想。住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称,以住房公积金制度为基础,设立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构,是增加住房消费需求的有效措施,应抓紧组织实施。
  
  “设立国家住房银行的想法在这一时间节点上提出有特殊的意义。在住建部官员的分析中,稳定房地产市场、增加住房消费需求是设立住房银行的重要条件,这与当前楼市调控最主要的市场目标相统一,更容易获得认可。”国务院发展研究中心金融研究所一位负责人告诉记者。
  
  虽然设立国家住房银行并非一朝一夕的事,但如果将它与之前9·30政策中提出的MBS、REITs以及本届政府多次提出的“研究建立住宅政策性金融机构”放在一起,就能更清楚地看到中央稳定楼市的思路。
  
  探路国家住房银行
  
  按照张其光的设想,这一以公积金制度为基础的国家住房银行,将整合各地住房公积金管理中心为其“网点”,向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款,增加中低收入家庭住房消费需求。同时,公积金在国家住房银行汇总,将可以实现地区之间的调配与流动,解决地区之间的公积金使用矛盾。
  
  “目前,各地分开管理的事业化住房公积金管理体制,对公积金这一大笔资金没有进行投资和金融风险管理的能力。住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配,但在分割体制下,各地资金很难调用流通。”一直关注公积金体制改革的上海社科院研究员张泓铭指出。
  
  长期以来,一边是银行房贷利率高、放款难,一边却有数万亿公积金沉淀资金“沉睡”,这样的矛盾现状早已被各方诟病。张其光文章中引用的数据显示,截至2014年底,全国住房公积金3.7万亿元,住房维修资金约5000亿元。目前,全国共有管理中心342个,业务网点2651个,从业人员3.8万人。
  
  “从技术层面来讲,设立国家住房银行的这一做法可操作性较强。如果各地住房公积金管理中心可以直接整合,那么住房银行的资本金、组织架构及人员配备就已基本齐全。”中国银行金融研究部研究员张伟指出。
  
  公开数据显示,目前,全国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元,其中500多亿元为超额拨备,这可转化为住房银行资本金。
  
  业内分析人士陈剑波告诉记者,作为一个专业的政策性住房金融机构,国家住房银行初期只需实行标准的金融机构运作准则,形成全国集中决策、分散管理、资金统一调拨的特殊住房金融系统,纳入国家统一的金融监管体系。
  
  但真正实施起来,实现这样的角色转换并非易事。
  
  “公积金制度改革之所以难以推进,正是因为其中涉及到各种复杂的利益。”一位接近住建部的知情人士告诉记者,一方面目前住房公积金主要由地方公积金管理中心管理支配,如果设立国家住房银行,那么地方利益将受到影响;此外,当前的住房公积金主要存入中国建设银行的账户中,一旦建立住房保障银行,资金池发生改变,也将带来重大利益调整。
  
  实际上,由于此前在推进国家住房银行过程中遇阻,中央在2014年设立了国家开发银行住房金融部作为政策性住房金融机构的最初尝试,主要解决棚改和保障性住房的建设资金需求。
  
  业内分析人士陈剑波指出,与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同,国家住房银行应着眼中低收入购房者,发挥低利率、普惠性金融作用,满足个人住房需求。
  
  政策的通盘考量
  
  “设立类似国家住房银行的政策性银行,这样的想法早几年住建部就曾提出过,但因为改革阻力较大,一直没有继续推进。如今住建部再次提出这一想法,也充分说明稳定楼市的紧迫性。”上述接近住建部的知情人士对记者表示。
  
  就在4月10日,国务院出台意见,明确要求住建部、发改委、财政部等15部委要负责坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,并要求加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。
  
  “当前稳定楼市的关键在于释放购房需求,而释放需求最好的办法就是通过金融机构降低购房者的资金成本,从去年的9·30政策到今年的3·30政策,都体现了这样的调控逻辑。同时,按照市场归市场、保障归政府的调控原则,设立国家住房银行的思路与这样的政策逻辑也一脉相承。”上述国务院发展研究中心金融研究所负责人指出。
  
  陈剑波指出,设立国家住房银行,将沉淀的住房公积金统一调配,用于保障中低收入者购房,这将释放很大一批刚需及刚改需求入市。去年的9·30政策是从银行信贷方面寻找刺激刚需入市的突破口,但由于商业银行的市场经营逐利性,政策落地效果并不理想。这也要求用于“政策保障”端口的国家住房银行能尽快推进。
  
  “尽管从2014年开始,中央及相关部委很少再提楼市调控的顶层设计,但实际上,对楼市调控的顶层设计一直在加速搭建及细化。”国务院发展研究中心一位负责人指出。
  
  “其中,类似国家住房银行的这种政策性住房金融机构对于稳定购房需求有着重要的意义。”陈剑波指出,一方面,国家住房银行提供低利率资金,有利于缓解中低收入者的购房压力;另一方面,国家住房银行与MBS分别是扩大公积金和商业贷款这两类资金流动性的必然通道,这在中央提出“盘活存量”的政策背景下更具有实际作用。
  
  MBS是指银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的资金池,利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。
  
  在去年的央行9·30政策中,中央曾明确提出要增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
  
  也正是从去年开始,银监会已经批复了多家银行的信贷资产证券化(ABS)业务资格申请,ABS的发行规模和频率都在不断增加。作为与之并行的住房抵押贷款支持证券(MBS)也在政策推动下成为银行业务研究的主要对象。
  
  此外,在楼市调控的顶层设计中,作为稳楼市、调节存量房市场的重要政策,房地产税也在加速推进中。
  
  财政部财政科学研究所原所长贾康此前曾表示,房地产税目前正在加快立法。从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。

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